Cap Rate 이란?

Cap Rate(%) = 100 x (연간 순수익 / 부동산 매입가격)

연간 순수입 = 연간 총수입 - 연간 총비용

연간 총비용은 재산세, 건물보험(화재, 지진, 홍수 보험),건물 관리비,건물 유지보수비 등의 총합계.

부동산 투자자(investors) 에게는 물론 부동산 융자기관(lenders)과 자산 평가 기관(appraisers) 에게도 다양한 수익성 부동산(income producing properties)의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.

수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 수치로 GRM (Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM 이 부동산의 매매가격과 렌트수입만을 고려하여 계산된 수치임에 비해, Cap Rate은 부동산의 상세한 financial data (렌트수입, 매매가격, 건물 소유/유지 비용,..)을 모두 포함하므로 수익성 부동산을 평가하는데 좀더 신뢰할 수 있는 수치이다.

흔히 사용되는 수치로서 Cash on Cash Return (CoC)라는 개념이 있는데 이 또한 down payment와 loan amount의 비율에 따라 결과가 크게 달라지므로 Cap Rate보다는 객관성이 떨어진다고 할 수 있다.

예를 들어 연간 순수입이 5만달러 인 아파트가 있다고 가정을 할 때:
100만불에 구입을 하면 Cap Rate이 5%이고, 83만불에 구입하면 약 6%의 Cap Rate이 나온다. Cap Rate 5%와 6%는 단지 1%의 작은 차이인 것 처럼 보이지만 "캡 5% 매물은 캡 6% 매물에 비해 무려 가격이 약 20%나 비싸다"라고 할 수 있다.

부동산에서 얻을 수 있는 또다른 수익인 양도차액(구매후 시간이 경과하여 부동산 가격이 오른 경우에 판 가격과 산 가격의 차이로 인해 얻은 이익) 과 함께 수익성을 결정짖는 중요한 요소가 바로 Cap Rate이라고 할 수 있다.

Cap Rate이 높은 매물의 경우 Ground Lease 인지 세심한 주의가 필요하다.